La venta al descubierto de propiedades inmobiliarias

En estos tiempos en los que nos encontramos, la cruda realidad ya deja de parecernos extraña. Incumplimientos de los pagos mensuales de la hipoteca, familias que dejan de percibir ingresos, incluido el subsidio por desempleo, etc. son hechos que hacen que las personas teman por la calma de sus propiedades inmobiliarias.

Por ello, cada vez más personas buscan fórmulas alternativas para eliminar la deuda hipotecaría que poseen. Una de estas fórmulas alternativas es la venta al descubierto, pudiendo ser esta una solución alternativa a sus problemas económicos. De ninguna manera es lo ideal, pero, realizada en forma adecuada, una venta al descubierto puede obrar a su favor.

¿Qué es una venta al descubierto?

El propietario de un inmueble (prestatario) tiene un problema financiero cuando la deuda que mantiene con la entidad que le ha prestado el dinero es superior al valor económico de su vivienda. Dicho propietario puede tomar, como medida de urgencia, la venta al descubierto como solución a sus problemas. De esta forma el prestatario intentaría vender su propiedad por un montante inferior a su deuda a cambio de evitar una ejecución hipotecaria por impago a la entidad acreedora del préstamo hipotecario. Por lo tanto, usted con ese dinero cancela la hipoteca en la medida de lo posible.

Obviamente, para los prestamistas, una venta al descubierto es el último recurso antes de tomar posesión física y legal de la propiedad. La mayoría preferiría modificar el préstamo del prestatario, ya sea a través de una disminución de la cuota, aumento del vencimiento, reducción de la tasa de interés…

No obstante, los prestamistas aceptan una venta en descubierto si eso significa que pueden recuperar más que el importe de la deuda a través de la venta en lugar de intentar venderla en una subasta.

Cómo funciona

Existen muchas razones por las que un propietario puede atravesar por problemas financieros y le resulte difícil cumplir con los pagos de su hipoteca y, por ello, solicite una venta al descubierto. Por ejemplo:

• Si usted o un familiar enferma o sufre un accidente e incurre en gastos inesperados, y posiblemente pierda tiempo en el trabajo.
• Si los términos de su hipoteca cambian, es decir, la tasa de interés en su hipoteca aumenta y la hipoteca se encarece.
• Si sufres un despido laboral y ya no gozas del subsidio por desempleo.

Si se encuentra atrasado en su hipoteca o está en riesgo de omitir un pago y desea solicitarle a su prestamista una venta en descubierto, primero deberá poner su casa a la venta. Usted deberá encargarse de todas las gestiones oportunas, o bien, encargarla a una inmobiliaria o bufete de abogados especializado.

Sería oportuno investigar sobre el precio de las últimas transacciones sobre viviendas similares, para que así, teniendo precios de referencia, no os equivoquéis a fijar el vuestro.

Una vez que el precio de compraventa sea interesante tanto para el prestatario como para el prestamista, hay que encargarse de las gestiones y asumir los gastos de la parte vendedora, pues, evidentemente, no los asumirá la entidad financiera.

Una vez encontrado el comprador, y negociado todo, podréis cerrar la venta, teniendo en cuenta, que el banco asumirá la pérdida del monto de dinero que le debía por el préstamo (recordaros que se vende la propiedad por un montante inferior a la deuda).

Posibles dificultades relacionadas con una venta al descubierto

Lo que puede sonar como una forma relativamente fácil de dejar el hogar, no lo es. En una economía difícil, en especial cuando cada vez más personas se quedan sin trabajo y el mercado hipotecario se encuentra en crisis, más propietarios buscan soluciones con la venta al descubierto. Según la situación financiera que posea (es decir, si está al día con la hipoteca, si está atrasado con los pagos, etc.…) y según la situación del comprador y la oferta (si no cuentan con un gran historia crediticio por ejemplo), el banco puede rechazar la solicitud de venta al descubierto.

La venta al descubierto puede resultarle más difícil (casi imposible) si tiene una segunda hipoteca, línea de crédito o préstamo para viviendas en forma de participación en capital. Esto se debe a que el banco puede vender cada préstamo tomado contra la propiedad a una institución o inversor financiero diferente.

Incluso si el banco aprueba la venta al descubierto, el negocio puede fracasar (como puede pasar con cualquier venta de propiedad) por cierta diversidad de motivos. Por ejemplo, el comprador puede negarse a comprar la propiedad hasta que no se realicen una serie de reparaciones específicas. Si el banco se niega a pagar las reparaciones y el vendedor no puede financiarlas, el comprador puede abandonar el negocio.

Conclusión.

Como ya hemos dicho, la venta al descubierto es una fórmula de urgencia, la cual solo vale para mitigar la ejecución de nuestra hipoteca. No creo que nadie quiera perder su casa, en la cual el valor de los recuerdos de esa casa puede triplicar a la deuda. Por lo tanto lucha por protegerla, ya sea vía refinanciación, negociando con la entidad las nuevas condiciones.